เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปีที่ท้าทาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การลงทุนมานานกว่าทศวรรษ หากต้องสรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ปีแห่งการปรับตัวอย่างหนักหน่วง” จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่พุ่งทะยานต่อเนื่องมาจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นว่าเราต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ทั้งจากปัจจัยภายในก่อนการเลือกตั้งใหญ่และความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี และดูเหมือนว่าแรงกดดันเหล่านี้จะยังคงส่งอิทธิพลต่อเนื่องมายังทิศทางตลาดในปี 2567 อีกด้วย
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษาเสถียรภาพและสร้างความมั่งคั่งได้ท่ามกลางความท้าทาย
บทสรุปรายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการ
เมื่อวิเคราะห์รายได้รวม (Total Revenue) ของกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการหดตัวราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและเล็กที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดตัวอย่างรุนแรง
การติดลบของรายได้สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น โดยบริษัทอย่าง LPN, Eastern Star หรือ Country Group เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวกว่า 20% รวมถึงชื่อชั้นใหญ่อย่าง Land and Houses ที่เผชิญความท้าทายจนรายได้รวมติดลบไป 18% สิ่งนี้คือเครื่องพิสูจน์ว่า แม้แบรนด์จะเป็นที่รู้จัก แต่หากไม่มีการปรับพอร์ตให้สอดรับกับสถานการณ์ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่เปลี่ยนไป ก็นำไปสู่ภาวะถดถอยได้
แสนสิริขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังดุเดือด
ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับที่เหลือใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม หากเรามองข้ามตัวเลขรายได้รวมไปสู่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้หลักของความสามารถในการระบายสต็อกและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ภาพจะเปลี่ยนไปทันที
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อตัวเลขไม่เคยโกหกใคร
ในส่วนของรายได้จากการขาย 41 บริษัททำรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และที่น่าตกใจคือมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า “อสังหาริมทรัพย์” กำลังประสบปัญหาเรื่องการดูดซับของตลาดอย่างหนัก
สำหรับ TOP 10 ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
AP Thailand: 36,927 ล้านบาท (ทวงบัลลังก์คืนได้สำเร็จ)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโตสวนกระแส 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset: 23,370 ล้านบาท (เติบโตแข็งแกร่งถึง 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
จุดที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่ากลยุทธ์การสร้าง Community รอบศูนย์การค้ายังคงเป็นอาวุธลับที่ทรงพลังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทสรุปสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือดัชนีชี้วัดความมั่งคั่ง
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่มากอาจไม่ใช่คำตอบเสมอไปหากบรรทัดสุดท้ายคือกำไรที่หดหาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวม 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือ -11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาสถานะผู้ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากวัดเฉพาะเนื้อในของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ AP Thailand (6,054 ล้านบาท) ถือเป็นผู้เล่นที่รักษาความสามารถในการทำกำไรได้ดีที่สุด ในขณะที่แสนสิริคือดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตสูงถึง 42% ในปีที่ผ่านมา
มุมมองจากประสบการณ์: ก้าวต่อไปของนักลงทุนและผู้ประกอบการ
จากข้อมูลเหล่านี้ ผมมองว่าปี 2567 คือโอกาสของ “ความระมัดระวังเชิงกลยุทธ์” ผู้ประกอบการต้องลดการสต็อกสินค้าเกินจำเป็น และหันมาเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่เข้าถึงได้ หรือคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าที่ยังมีดีมานด์รองรับ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความไม่แน่นอน การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่ง มีการบริหารกระแสเงินสดที่ดี และมีวินัยในการคัดเลือกโครงการ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คุณผ่านวิกฤตนี้ไปได้พร้อมผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางกลยุทธ์การลงทุนหรือการวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการในทำเลศักยภาพ สามารถทักเข้ามาพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณให้มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
