เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในตลาดมากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 เป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่งสำหรับผู้พัฒนาโครงการในประเทศไทย เราเริ่มต้นปีด้วยความหวังที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมา Take Off อย่างเต็มกำลังหลังจากผ่านวิกฤตในช่วงปี 2565 มาได้ แต่ความจริงกลับสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะนี้ลากยาวไปตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ความกังวลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงดูเปราะบาง
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขข้อข้องใจว่า ท่ามกลางกระแสลมต้านที่พัดแรง ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายได้อย่างยอดเยี่ยม และใครที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้: บททดสอบความแข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขที่ดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยนี้ซ่อนความจริงที่น่าตกใจเอาไว้ คือมีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% นำโดยชื่อคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ร่วงลงกว่า -28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ที่สะท้อนถึงภาวะการขายที่ชะงักงัน
สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) บิ๊กเนมในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบไปถึง -18% และเมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) หรือแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อย
ใครคือเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม?
แม้ภาพรวมจะตึงเครียด แต่ แสนสิริ ก็สามารถก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมประจำปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 3 ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความสำเร็จใน “ธุรกิจหลัก” เสมอไป หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Revenue) ภาพของความสำเร็จจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของอสังหาริมทรัพย์
เมื่อตัดรายได้จากส่วนอื่นออกไป เหลือเพียงรายได้จากการขายโฉนดและที่อยู่อาศัย พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงไปถึง -11% จากปี 2565 ซึ่งชัดเจนว่ากำลังซื้อในตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายต่ำลงกว่าปีที่ผ่านมา
ในกลุ่มนี้ ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับตัวเลขที่ลดลงถึง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% สำหรับผู้ที่ครองบัลลังก์รายได้จากการขายสูงสุดคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กวาดไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าเป็นตัวเลขที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด ตามด้วย แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) และ ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท)
สิ่งที่ผมประทับใจคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่สามารถเติบโตในด้านรายได้จากการขายได้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ รวมถึง เซ็นทรัลพัฒนา ที่แสดงให้เห็นว่าการขยายฐานสู่โครงการที่อยู่อาศัยกำลังออกดอกออกผล โดยรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% หรือ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่จับตามองมากสำหรับปีถัดไป
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่มหาศาลอาจไม่มีความหมายหาก “กำไร” ไม่เพียงพอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทต้องแบกรับภาระขาดทุนต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนใหญ่มาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) คงเบียดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 แทนที่ แสนสิริ ที่ทำผลงานกำไรได้อย่างโดดเด่น เติบโตขึ้นถึง 42% ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 คือปีที่สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร ข้อมูลทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่า “ความใหญ่” ไม่ได้เป็นเครื่องรับประกัน “ความสำเร็จ” เสมอไปในยุคที่ตลาดชะลอตัว ผู้ที่รอดพ้นและเติบโตได้คือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค ปรับตัวเร็ว และมีกลยุทธ์ด้านต้นทุนที่แม่นยำ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรในปี 2567 ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้เป็นดัชนีสำคัญที่บ่งบอกถึงความมั่นคงของบริษัทที่คุณจะร่วมลงทุนด้วย อย่าเพียงแต่มองตัวเลขโฆษณา แต่จงดูที่ความสามารถในการทำกำไรและความเสถียรของรายได้หลัก
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนที่คุ้มค่า หรือต้องการอัปเดตข้อมูลวิเคราะห์ตลาดแบบเรียลไทม์เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองในอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญวันนี้ครับ!
