เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ป ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากย้อนมองภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา หลายฝ่ายต่างยอมรับว่าเป็นปีแห่ง “ความท้าทายที่แท้จริง” หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจากปี 2565 จะส่งต่อแรงเหวี่ยงให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคัก ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับพบว่าสัญญาณการฟื้นตัวยังไม่ชัดเจน จนส่งผลต่อเนื่องมายังทิศทางธุรกิจในปี 2567
ในฐานะผู้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้
บทสรุปรายได้รวม: แรงกดดันที่ยังไม่คลี่คลาย
ในปี 2566 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทมียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงนักหากมองในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้รวมลดลงอย่างต่อเนื่อง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดเห็นจะเป็นกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งติดลบไปประมาณ 28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบ 26% หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหลีกหนีสภาวะรายได้ลดลงไม่พ้น โดยติดลบไปถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์แข็งแกร่งเพียงใด ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมต้านของกำลังซื้อที่หายไปได้
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดในรอบทศวรรษ
เมื่อจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ไปได้อย่างหวุดหวิด โดย AP ทำรายได้รวมไปที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้นำที่ยังคงรักษาระดับการทำธุรกิจได้อย่างคงเส้นคงวา
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของ “อสังหาฯ ของจริง” นั้น ไม่ควรดูเพียงรายได้รวม แต่ต้องพิจารณาไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ผู้ซื้อบ้านตัวจริงได้แม่นยำกว่า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP ทวงบัลลังก์เจ้าตลาด
เมื่อตัดตัวเลขรายได้อื่นออกไปและโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนของอันดับบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดนั้น เอพี (ไทยแลนด์) ได้กลับมาครองอันดับ 1 อย่างสง่างามด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่น่าจับตาในปีนี้คือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติดอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโตถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงในเซกเมนต์โครงการที่อยู่อาศัย โดยมียอดขายเติบโตถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
บทพิสูจน์บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิคือความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 มียอดกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สิ่งที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน และหลายรายยังไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบต่อเนื่องในช่วงโควิด-19 ได้
สำหรับ “ผู้ชนะ” ในเชิงกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาแชมป์ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้ลดลง แต่เหตุผลเบื้องหลังคือการบริหารพอร์ตการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ผู้บริหารระดับสูงมักเลือกใช้เพื่อรักษากำไรสุทธิ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ทันที
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และกลยุทธ์การปรับตัว
หลังจากวิเคราะห์ผลประกอบการผ่านตัวเลขเชิงลึก ผมมองว่าตลาดในปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง (Caution) ปัจจัยเสี่ยงเรื่องหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นโจทย์หินที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องแก้ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ การติดตามข้อมูลผลประกอบการของแต่ละบริษัทไม่เพียงแต่ช่วยให้ท่านเห็นสุขภาพทางการเงินขององค์กรนั้นๆ แต่ยังช่วยให้ท่านเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง ซึ่งเป็นหลักประกันความสำเร็จในการส่งมอบโครงการและบริการหลังการขาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมแนะนำว่าในสถานการณ์เช่นนี้ ลูกค้าควรให้ความสำคัญกับบริษัทที่มี “กระแสเงินสดแข็งแกร่ง” และ “การจัดการพอร์ตโครงการที่หลากหลาย” ไม่พึ่งพากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งเพียงอย่างเดียว หากท่านกำลังพิจารณาตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหรือวางแผนลงทุนในภาคอสังหาฯ ในปีนี้ อย่าลืมเปรียบเทียบวิสัยทัศน์ของผู้บริหารและผลงานย้อนหลังเพื่อผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยแม้จะมีช่วงขาลง แต่หากท่านมีความเข้าใจในกลไกตลาดและเลือกพันธมิตรที่ถูกต้อง ความมั่งคั่งย่อมรอท่านอยู่เสมอ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนและเลือกโครงการอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ที่สุดสำหรับคุณ!
