เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับโจทย์หินปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เป็นไปตามคาดการณ์ที่วางไว้ หลายคนหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริงเรากลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ กลายเป็นปัจจัยลบที่กัดกินยอดขายจนเข้าสู่ช่วงปลายปีที่ควรจะเป็นไฮซีซั่น แต่บรรยากาศการซื้อขายกลับเงียบเหงา และความท้าทายนี้ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะผู้ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิดตลอดทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือผู้รอดชีวิต และใครคือผู้ที่สามารถปรับกลยุทธ์จนเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ต้องระวัง
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ร่วงลงไปกว่า -28% รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่บิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานทุนแกร่งก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบจากภาวะตลาดชะลอตัว
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
รายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่หากมองที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ จะพบความจริงที่ขมขื่นกว่านั้น โดยรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านยอดขายโครงการที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่ถือเป็นการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด ตามมาด้วยแสนสิริและศุภาลัย ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตาด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% สะท้อนถึงกลยุทธ์การรุกตลาดอสังหาฯ ที่เริ่มผลิดอกออกผลอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือกว่ายอดขาย
ตัวเลขรายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สะท้อนถึงต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนก่อสร้าง หรือต้นทุนทางการเงิน
แม้ผลงานโดยรวมจะดูตึงตัว แต่ยังมีกลุ่มที่ทำกำไรได้โดดเด่น นำโดย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนใหญ่ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากวัดเฉพาะเนื้อในของการขายอสังหาริมทรัพย์ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นตัวเต็งที่ทำกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ ในขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตถึง 42%
ถอดบทเรียนเพื่อก้าวต่อไปในยุค 2025
สิ่งที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านควรมองเห็นจากตัวเลขเหล่านี้ คือ “การเลือกคัดสรร” (Selective) ไม่ใช่ทุกบริษัทที่จะผ่านวิกฤตนี้ไปได้โดยง่าย การทำธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 จะไม่ได้วัดกันที่ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่เหมือนในอดีต แต่จะวัดกันที่ “ประสิทธิภาพของกระแสเงินสด” และ “อัตรากำไร” (High Profit Margin)
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการอัปเดตสถานการณ์เพื่อตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น ข้อมูลรายบริษัทเหล่านี้คือเครื่องมือสำคัญที่บอกได้ว่าใครมีเสถียรภาพทางการเงินมากพอที่จะส่งมอบโครงการได้ตามมาตรฐานและไม่มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง
ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีเสน่ห์เสมอสำหรับผู้ที่เข้าใจกลไกและจังหวะเวลา หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางราคา หรือต้องการวิเคราะห์ความเสี่ยงของโครงการในทำเลที่คุณสนใจ เพื่อให้การลงทุนครั้งต่อไปของคุณมีความแม่นยำและปลอดภัยที่สุด
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส ลงทะเบียนรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งอย่างยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจใหม่!
