เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปี 2566
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือบททดสอบความอดทนของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” คงไม่ใช่เรื่องเกินจริงนัก หลังจากที่ภาพรวมเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากช่วงวิกฤตในปี 2565 ทำให้ผู้ประกอบการต่างมีความหวังและเตรียมตัว “take off” อย่างเต็มสูบ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ตลาดต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงกำลังซื้อที่หายไปต่อเนื่องจนจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้เหมือนอดีต ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะเปราะบาง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ข้อมูลคือเข็มทิศสำคัญที่สุด วันนี้เราจะมาเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวม 41 แห่ง เพื่อดูว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่า “ความเหลื่อมล้ำ” ของการเติบโตมีสูงมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและกลยุทธ์การขายโครงการอสังหาฯ ในมือมีความท้าทายอย่างมาก
ที่น่าสนใจคือแม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงความท้าทายนี้ได้ โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับบรรดา Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ก็มีถึง 5 รายที่รายได้ติดลบ รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริทวงบัลลังก์
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
การที่แสนสิริสามารถครองแชมป์รายได้รวมในปีที่ตลาดซบเซา เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงกลยุทธ์การเร่งระบายสต็อกและการบริหารจัดการพอร์ตโครงการอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพในช่วงจังหวะเวลาที่เหมาะสม
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋น “ตัวจริง” ของผู้พัฒนาโครงการ
แต่ถ้าจะมองหาความแข็งแกร่งของ “ธุรกิจหลัก” (Core Business) เราต้องดูที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัทมีรายได้ส่วนนี้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่หดตัวลงอย่างชัดเจน
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของ “การขาย” โดยสามารถทำรายได้จากการขายไปได้ 36,927 ล้านบาท ทวงอันดับคืนจากแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของ เอพี (ไทยแลนด์) คือความสามารถในการกระจายพอร์ตสินค้าที่หลากหลายและตอบโจทย์ Real Demand ได้แม่นยำ
อีกหนึ่งตัวเลขที่น่าสนใจคือความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการหันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยในปี 2566 มียอดรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวอย่างของบริษัทที่ขยายพอร์ตโฟลิโอได้สำเร็จในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์บรรทัดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ
ในทางธุรกิจ “รายได้คือเกียรติยศ แต่กำไรคือนิรันดร์” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน และอีก 20 บริษัทมีผลกำไรที่ลดลง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในฐานะผู้ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนทำให้กำไรโดดเด่นขึ้นมา หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มตัว ขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
จากประสบการณ์ในวงการนี้ สิ่งที่ผมเรียนรู้คือ “วิกฤตสร้างโอกาสให้คนที่มีความพร้อมเสมอ” แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 จะดูเงียบเหงา แต่บริษัทที่ปรับตัวไว ไม่ว่าจะด้วยการบริหารต้นทุน การเลือกทำเลศักยภาพ หรือการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในโครงการอสังหาฯ ก็ยังคงสามารถรักษาตัวเลขผลประกอบการไว้ได้
สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป โจทย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ใช่แค่เรื่องของการ “ขาย” แต่เป็นเรื่องของ “ความยั่งยืน” และ “ความสามารถในการทำกำไร” ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อ
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจทางธุรกิจที่แม่นยำยิ่งขึ้น การติดตามตัวเลขผลประกอบการและวิเคราะห์กลยุทธ์ของผู้นำตลาดเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
หากคุณสนใจข้อมูลวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกแบบ Exclusive เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับทิศทางการลงทุนในอนาคต สามารถติดต่อทีมงาน Property Mentor เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
