เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย จากโมเมนตัมที่เคยส่งสัญญาณบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ราวกับว่าตลาดกำลังจะ Take off แต่สถานการณ์จริงกลับเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของไตรมาส 4 ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัว แต่กลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อถอดรหัสว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพื่อให้นักลงทุนและผู้ประกอบการเห็นภาพชัดเจนขึ้นถึงทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ภาพรวมรายได้: บททดสอบความยืดหยุ่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ทว่าตัวเลขภาพรวมที่ดูเหมือนจะนิ่งนี้ กลับซ่อนความเปราะบางของแต่ละบริษัทไว้ได้ไม่มิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่เผชิญกับความท้าทายหนักหน่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวที่ไม่ทันต่อดีมานด์ที่เปลี่ยนไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ปรับตัวลดลงในระดับ -28% รวมถึงไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทรายได้สูงสุด ก็มีถึง 5 แห่งที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะครองตำแหน่งแถวหน้า แต่ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อย
ใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริง? วิเคราะห์รายได้จากการขาย
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) จะสะท้อนถึงความเป็นจริงของธุรกิจได้แม่นยำกว่า เพราะรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเสริม แต่รายได้จากการขายคือเนื้อแท้ของธุรกิจที่พักอาศัย
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงไปถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองแชมป์ยอดขาย)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ อีกหนึ่งดาวเด่นที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งมีการขยายตัวแบบก้าวกระโดดด้วยรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% จากปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
ท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ลงทุนคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางบริษัทสะสมตัวเลขขาดทุนมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
อย่างไรก็ดี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในด้านกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เข้าไปด้วย หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะเป็นกลุ่มที่ทำกำไรได้แข็งแกร่งที่สุดตามเนื้อผ้า ขณะที่ แสนสิริ โชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
มุมมองเชิงกลยุทธ์: ก้าวต่อไปในปี 2567
ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ โจทย์ใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การเร่งยอดขาย (Sales Target) เพื่อรักษาอันดับ แต่คือการบริหารจัดการสภาพคล่องและการควบคุมต้นทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูงและหนี้ครัวเรือนที่ยังคงกดดันกำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนหรือต้องการขยับขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ต้องพิจารณา “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” ของบริษัทมากกว่าแค่ความสวยงามของโครงการ เพราะในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีสายป่านยาวและกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ได้ทันท่วงที
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงตลาดผันผวน หรือต้องการวิเคราะห์ความเสี่ยงของบริษัทอสังหาฯ ก่อนตัดสินใจลงทุน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจที่สุดในทุกสถานการณ์ตลาด!
