เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน กับโจทย์หินปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถือว่าเผชิญกับมรสุมที่หนักหนาสาหัสกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้โมเมนตัมในช่วงรอยต่อปี 2565 จะส่งสัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่สดใส แต่เมื่อก้าวเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจจริงหลังการเลือกตั้งใหญ่ กลับกลายเป็นว่าตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่มีทีท่าว่าจะช่วยกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงความกังวลในทิศทางของตลาดปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผ่านข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 ราย เพื่อถอดบทเรียนว่ายักษ์ใหญ่เหล่านี้รับมือกับแรงเสียดทานอย่างไร และใครกันแน่คือผู้ที่ยังยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อสายลมแห่งการเติบโตเปลี่ยนทิศ
จากข้อมูลที่รวบรวมพบว่า ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูตัวเลขภาพรวมอาจจะเหมือนไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับเกิน 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยสำคัญมาจากกำลังซื้อที่หายไปและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมของผู้บริโภค
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างก็ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดซบเซาจนตัวเลขรายได้รวมปรับตัวในทิศทางลบ
จัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม แชมป์ประจำปีตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท), และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
ส่วนอันดับ 6 ถึง 10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) และสิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท) ตามลำดับ
วัดกึ๋นที่ “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
ในเชิงกลยุทธ์ เราไม่สามารถดูเพียงรายได้รวมได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นมาช่วยพยุง ตัวเลขที่สะท้อนถึงการขายโครงการที่อยู่อาศัยได้จริงคือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งภาพรวม 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับตัวและฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) โดยทั้งคู่ถือเป็นไม่กี่บริษัทที่ยังสามารถรักษาการเติบโตของยอดขายไว้ได้
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งถือเป็น “ม้ามืด” ในปีนี้ ด้วยรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท ชี้ให้เห็นถึงความสำเร็จในการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมอยู่กว่า 12 ราย ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงการบริหารสภาพคล่อง
แม้ภาพรวมรายได้จะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนนี้ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากวัดเฉพาะผลงานการดำเนินงานปกติ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ถือว่าทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมและเบียดกันอย่างดุเดือด
ส่วน แสนสิริ ในปีนี้ถือว่าทำผลงานได้อย่างก้าวกระโดดด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดเชิงรุก
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่อตลาดอสังหาฯ 2567
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายด้วยปัจจัยแวดล้อมที่คาดเดาได้ยาก ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังไม่จูงใจ และเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดได้ ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการให้สวยงาม แต่คือการทำความเข้าใจ Insight ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการบริหารกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้ ไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นถึงความเหนื่อยยากของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นเข็มทิศชั้นดีสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเลือกบริษัทที่มีความมั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
หากคุณเป็นหนึ่งในนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง อย่าลืมศึกษาข้อมูลผลประกอบการของแต่ละโครงการและแบรนด์อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะความเชี่ยวชาญในการเลือกผู้ประกอบการคือหัวใจสำคัญของการสร้างความมั่งคั่งให้พอร์ตโฟลิโอของคุณ หากต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รายโครงการ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
