เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดรหัสความท้าทายและผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
หากจะนิยามสถานการณ์ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 คงไม่มีคำไหนเหมาะสมไปกว่าคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางกระแสลมต้าน” หลังจากที่ปี 2565 เราได้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่สดใสจนหลายคนคาดหวังว่าธุรกิจจะทะยานขึ้นต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นไปตามสมมติฐานดังกล่าว ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานไปจนถึงปลายปี และแม้แต่ไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ตามเป้าหมาย ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางกลยุทธ์ในปี 2567 ที่เต็มไปด้วยความระมัดระวัง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ถึงประสิทธิภาพในการรับมือกับความผันผวนของตลาด และเฟ้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันจากสภาพเศรษฐกิจ
จากการสำรวจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกินระดับ 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งมียอดรายได้ลดลงประมาณ -28% รวมถึงไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบ -26% และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ที่ -23% สิ่งที่สะท้อนถึงวิกฤตความเชื่อมั่นของตลาดได้ดีที่สุดคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier-1 อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และในบรรดา Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ซึ่งรวมถึงชื่อคุ้นหูอย่าง พฤกษา โฮลดิ้ง และศุภาลัย
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด โดยกลุ่ม Top 5 ที่เหลือประกอบด้วย ศุภาลัย (SPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เที่ยงธรรมที่สุด ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมบางบริษัทอาจรวมรายได้จากธุรกิจเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ ซึ่งไม่ใช่รายได้จากการพัฒนาโครงการที่แท้จริง
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดฝีมือการขายโครงการ
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้ง 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายลดลง โดยเฉพาะไรมอน แลนด์ที่ลดลงถึง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ยอดขายโครงการหายไป -38%
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งด้วยการทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายไปครองที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย และเอสซี แอสเสท (SC) ที่โชว์ฟอร์มโดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังกลายเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่สูงถึง 103% จากการรุกคืบพัฒนาโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือคำตอบของทุกอย่าง ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกันที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 แห่งที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงครองแชมป์การทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากอง REIT อย่างไรก็ดี หากวิเคราะห์จากผลการดำเนินงานจากการขายปกติ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นบริษัทที่ทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่งและสม่ำเสมอที่สุดในตลาด โดยมีแสนสิริตามมาติดๆ พร้อมอัตราการเติบโตของกำไรที่พุ่งสูงถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2567-2568
ปีที่ผ่านมาคือบทเรียนสำคัญที่สอนให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องหันมาโฟกัสเรื่อง “Inventory Management” และการควบคุมต้นทุนทางการเงินให้เข้มข้นยิ่งขึ้น ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูงและหนี้ครัวเรือนที่ยังเป็นโจทย์ใหญ่ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand คือกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร (Profit Margin) ไว้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือช่วงเวลาที่ต้องวิเคราะห์ “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองหรือบ้านจัดสรรในทำเลศักยภาพ ความสามารถในการทำกำไรและเสถียรภาพของกระแสเงินสดคือตัวชี้วัดที่ดีที่สุด
หากท่านต้องการวิเคราะห์แนวโน้มการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับคำปรึกษาและรายงานสรุปสถานการณ์ตลาดล่าสุดได้ทันที เพื่อให้ทุกก้าวของการลงทุนเป็นไปอย่างแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด
