เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปี 2566
ท่ามกลางมรสุมทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตลอดปี 2566 นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับดีเวลลอปเปอร์หลายราย จากเดิมที่คาดการณ์ว่าโมเมนตัมบวกจะส่งต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เงียบเหงากว่าที่เคย จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมตลาดยังคงต้องการแรงกระตุ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้ติดตามความเคลื่อนไหวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่า “กลยุทธ์การบริหารจัดการ” ของแต่ละองค์กรสามารถต้านทานความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เพียงใด และใครคือผู้เล่นที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้ชนะตัวจริงในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้
บทสรุปรายได้รวม: แรงกดดันจากสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มียอดรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยเฉพาะบริษัทที่มีการเติบโตติดลบในระดับเกินกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญภาวะถดถอยราว -28% รวมถึงรายชื่อใหญ่อย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ที่สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งผลกระทบในวงกว้าง แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังหนีไม่พ้นรายได้รวมที่ลดลงถึง -18%
ในกลุ่ม Top 10 อสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด ยังพบว่ามีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อยเช่นกัน สิ่งนี้ยืนยันว่าการรักษาฐานรายได้ในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การต่อสู้ที่ดุเดือด
ในขณะที่หลายเจ้าต้องเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว แต่ “แสนสิริ” กลับโชว์ฟอร์มแกร่งขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท โดยลำดับถัดมาคือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดมูลค่าที่แท้จริงของ “รายได้จากการขาย” มักจะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่สะท้อนถึงการบริหารจัดการโครงการและการขายที่ดีกว่า เนื่องจากในรายได้รวมบางบริษัทมีการนำรายได้จากธุรกิจอื่น (เช่น โรงแรมหรือการเช่า) มาเป็นส่วนเสริม
รายได้จากการขาย: เมื่อความจริงปรากฏ
หากตัดรายได้อื่นออกและโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ภาพรวมจะน่าตกใจยิ่งขึ้น บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท ตามด้วยศุภาลัยที่รักษาความนิ่งได้ดีเยี่ยมที่ 30,836 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่น่าจับตาคือ “เอสซี แอสเสท” ที่ทำยอดขายเติบโตถึง 13% และ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มขยายพอร์ตอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้ส่วนนี้เติบโตกว่า 103% จากปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการปรับตัวของบริษัทเพื่อสร้างรายได้ใหม่ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความท้าทายสูง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือการบริหารงานที่แท้จริง ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สิ่งที่น่ากังวลคือมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ผลประกอบการติดลบต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท (ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน) ตามติดด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ แสนสิริ โชว์ผลงานโดดเด่นด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
มองไปข้างหน้า: การเตรียมพร้อมรับมือปี 2567 และอนาคต
จากข้อมูลทั้งหมดที่รวบรวมมาเห็นได้ชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่าน ผู้ประกอบการที่ไม่สามารถบริหารต้นทุนได้ดีหรือขาดสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในยุคปัจจุบัน จะเผชิญกับความยากลำบากอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังสนใจในอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ต้องวิเคราะห์ความแข็งแกร่งของแต่ละแบรนด์ก่อนตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย ความมั่นคงทางการเงินและผลงานในอดีตคือเครื่องยืนยันที่ดีที่สุดถึงความน่าเชื่อถือในอนาคต
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือต้องการวิเคราะห์ศักยภาพของแต่ละโครงการเพื่อให้การลงทุนของคุณแม่นยำและปลอดภัยมากขึ้นในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนไปพร้อมกับเราวันนี้!
