วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมปี 2566?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้ามองวัฏจักรของตลาดที่ผ่านร้อนผ่านหนาวมาโดยตลอด แต่ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่ “น่าหนักใจ” กว่าที่ใครหลายคนคาดการณ์ไว้ จากจุดเริ่มต้นที่ดูเหมือนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถเร่งเครื่องต่อเนื่องจากความสำเร็จในปี 2565 ได้ ทว่าเมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ตลาดกลับส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน และความกดดันนี้ได้ลากยาวไปจนจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติแล้วควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ส่งผลให้ความท้าทายนี้ส่งผ่านแรงกระเพื่อมมายังปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ให้ลึกซึ้งขึ้น ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยอุปสรรค ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ยอดเยี่ยมที่สุด
เจาะลึกรายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่บิ๊กเนม
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ผ่าน 41 บริษัทมหาชน ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อย -1.2% จากปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดไม่มาก แต่เมื่อส่องกล้องลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้หดตัวในระดับเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงราว -28% รวมถึงรายชื่อที่คุ้นหูในตลาดระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าจับตามองคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดรายได้รวมติดลบถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด ยังมีถึง 5 รายที่รายได้รวมต่ำกว่าปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ติดลบเล็กน้อยเกือบ 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ -4%
อย่างไรก็ตาม แสนสิริ กลายเป็นผู้สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตถึง 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยที่ 10 อันดับแรกประกอบด้วยบริษัทชั้นนำที่พยายามประคองตัวผ่านพายุเศรษฐกิจไปได้
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การขาย
เมื่อเราตัดปัจจัยรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออกไป แล้ววัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพความจริงก็ยิ่งชัดเจนขึ้น รายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ความน่าสนใจอยู่ที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่แม้รายได้รวมจะเป็นรองแชมป์ แต่ในแง่ของ รายได้จากการขาย กลับขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สะท้อนถึงประสิทธิภาพของพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้แม่นยำกว่า ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยที่รักษาระดับได้คงเส้นคงวาที่ 30,836 ล้านบาท
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องบันทึกไว้คือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมีรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เป็นสัญญาณว่าผู้เล่นในกลุ่ม Mixed-use กำลังเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งตลาดอย่างน่ากลัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่าและความเป็นมืออาชีพ
ท้ายที่สุดแล้ว ในมุมมองของนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญ ผลกำไร คือเครื่องพิสูจน์ถึง “ความสามารถในการบริหารจัดการ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมมากกว่า 12 แห่ง ซึ่งสะท้อนถึงบาดแผลจากช่วงโควิด-19 ที่ยังคงเรื้อรัง
แม้รายได้รวมของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะลดลง แต่ด้วยความเก๋าเกมในการบริหารสินทรัพย์ ทำให้บริษัทสามารถคว้าอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุนรวมฯ ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) คงทำอันดับขึ้นไปแทนที่
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นตัวอย่างของบริษัทที่บริหารจัดการต้นทุนและปรับตัวรับสภาพ ตลาดอสังหาฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
จากการวิเคราะห์เชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เราพบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วง “คัดกรองผู้เล่น” บริษัทที่จะอยู่รอดและเติบโตในปี 2567 ต้องมีความเชี่ยวชาญในการเลือกทำเล (Location Selection) การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน (Financial Management) และการออกแบบสินค้าให้ตรงใจกลุ่ม Real Demand มากกว่าการเก็งกำไร
ความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ตัวเลขรายได้เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่เป็นความสามารถในการรักษา “กำไรสุทธิ” และการรักษาสมดุลของพอร์ตสินค้าเพื่อรองรับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในอนาคต ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเร็วและแม่นยำยิ่งขึ้น
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกหรือคำปรึกษาเพิ่มเติมในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับทิศทางของตลาดในปัจจุบัน เพื่อก้าวข้ามทุกความท้าทายและคว้าโอกาสสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งของคุณตั้งแต่วันนี้!
